如何查办物业公司违法收取电梯维修费案件

　　案例1
　　2016年6月16日，福建省莆田市涵江区工商局在执法检查中发现A物业公司与开发商签订前期物业管理服务委托合同后，未办理营业执照直接进驻小区，在物业费之外使用合同格式条款向业主强行收取电梯维保费及年检费，截至调查时已收取4845元。该小区未成立业主委员会。
　　执法机关认为，A物业公司将本应由自己承担的责任转嫁给消费者，免除了自己的责任，其行为属于《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第（四）项规定的违法行为。根据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款和《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第六十条的规定，执法机关责令当事人改正违法行为，没收违法所得并处罚款共计12000元。

案例2
　　2016年7月27日，福建省莆田市涵江区工商局根据市效能办12345平台转办的投诉，依法对B物业公司进行检查，现场发现该公司提供的收款收据中含有“预收电梯维修资金”一项，累计收取7493元。经查明，B物业公司前期物业管理中小区内共入住业主362户，未成立业主委员会。为解决向电梯维修公司支付的维护费用，B物业公司按照每月每平方米0.2元的标准向业主强行收取“预收电梯维修资金”且没有进行最终的实报实销结算。执法机关认为，B物业公司的行为违反了《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十七条第一款第（四）项规定，根据《福建省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第六十条的规定责令其改正违法行为，并处罚款11240元。

案例3
　　2016年10月8日，福建省莆田市涵江区工商局接到消费者投诉，称其年初交纳了物业费，现在却被要求分摊电梯维修费用。执法机关依法对C物业公司进行检查，现场发现该公司与业主委员会签订了物业管理服务合同，其中第十六条规定“本合同前款中的物业费用仅包括电梯日常维保及年检费，但不包括电梯出现较大故障的维修费用，500元以上的维修费用由本单元住户共同分摊”。
　　经查，消费者所在小区已成立业主大会和业委会，业委会与物业公司签订的合同不属于前期物业管理协议，双方系自愿平等协商，合法有效。执法机关最终认定，消费者投诉的行为不违法，但对检查过程中发现的C物业公司擅自变更经营地点，经限期责令改正后仍未申请变更的违法行为，处以罚款10000元。

分析

一、前期物业管理与后期物业管理的区别
　　前期物业管理是指在业主大会、业主委员会成立之前，由建设单位（开发商）直接选择的物业服务企业进行物业管理活动，简称前期物业。一般而言，前期物业管理在其服务的小区范围内具有排他性和独占垄断地位。后期物业管理一般指业主大会、业主委员会成立后，物业服务企业进行的物业管理活动。
　　前期物业管理和后期物业管理主要有三个方面的区别。
　　（一）合同双方签订的主体不同
　　在前期物业管理中，签订合同的双方当事人是建设单位和物业服务企业，该合同对全体业主同样有效。
　　在后期物业管理中，业主大会、业主委员会成立后才签订物业服务合同，合同双方当事人是业主委员会和物业服务企业。
　　（二）物业费的定价原则不同
　　前期物业管理活动中的物业费实行政府指导价，接受政府行政主管部门的监督。
　　业主大会、业主委员会成立后，物业费实行市场调节价，双方自愿合同约定。
　　（三）服务内容不同
　　在前期物业管理活动中，物业公司提供包括早期承接查验、对建设单位和全体业主的物业管理等服务。
　　业主大会、业主委员会成立后，物业公司提供的服务主要是对全体业主的物业管理。物业服务企业进入和撤出小区，均需与业主委员会做好承接查验或交接。

二、前期物业管理违法行为的定性和处罚
　　在本文的三个案例中，案例1中的Ａ物业公司和案例2中的Ｂ物业公司提供的服务均属于前期物业管理。
　　《福建省物业服务收费管理办法》第十一条第一款规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。《福建省物业服务收费管理办法》第十一条第二款规定，物业服务成本按照国家发改委、原建设部《关于印发〈物业服务定价成本监审办法（试行）〉的通知》规定，由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成。《福建省电梯安全管理办法》第十四条第二款规定，委托物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用单位。《福建省电梯安全管理办法》第十九条第二款规定，电梯的日常维护保养、一般维修和检验检测等费用由电梯使用单位支付。
　　从上述规定可以看出，小区物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用应列入物业服务定价成本，作为物业共用设施设备之一的电梯，其日常维修及保养费用应包含在物业服务费中。在案例1中，Ａ物业公司根据物业服务合同委托第三方公司对小区的电梯实现维修，既属于物业公司与小区业主在物业合同关系中应尽的责任，又属于《福建省电梯安全管理办法》所规定的电梯使用单位义务，由此而产生的费用应当由物业公司自行承担。Ａ物业公司将本应由自己承担的义务转嫁到小区业主身上，另行收取电梯维保费和年检费（支付质量技术监管部门的例行性费用），侵害了消费者的合法权益，其收费金额应认定为违法所得。
　　在案例2中，小区物业合同明确说明电梯年检及维保费用包含在物业管理费之内，Ｂ物业公司虽然没有另行收取费用，但巧立名目强行收取了“预收电梯维修资金”且没有与业主进行最终结算、实报实收。B物业公司在案件调查中提出，由于该小区建筑年代较早，电梯开始老化，维修事故多发，虽然可以动用专项维修基金修理单体，但住建部门程序把关严格、要求繁琐，预收电梯维修资金是为了节省手续、及时维修，与动用业主缴存的“专项维修基金”没有差别，实际上并没有侵害消费者权益。执法机关认为，不论B物业公司收取该项费用是出于何种目的，其在预收、支出该笔费用之后没有向业主公示和实报实销，侵害了消费者的合法权益。鉴于涉案费用已大部分用于维修电梯，故执法机关未没收Ｂ物业公司违法所得，仅处以罚款，符合行政处罚自由裁量的过罚相当原则。

三、常见物业管理违法行为类型
　　近年来，物业管理服务被投诉、举报呈现居高不下的趋势，物业服务行业中存在的问题已成为社会关注的焦点和热点问题。
　　2016年，福建省莆田市工商局出台《关于加强物业服务行业监督检查工作的指导意见》，成立由法制专家和基层办案能手组成的“案情研判室”，集中研究了物业行业日常经营中容易发生的14类违法行为。
　　（一）不平等格式条款
　　主要体现为利用住宅物业管理合同、业主手册及其他协议、补充条款、附件、店堂告示、通知、声明、宣传资料、商业广告等方式，作出免除或减轻物业公司责任、加重业主责任，排除或限制业主权利的规定。例如，要求业主办理入住手续，须交齐水、电、热、气等代收费用及物业费，否则不交房；业主在缴足各项费用的同时，必须交纳装修押金，否则就不给钥匙；物业公司有权将专项服务转包他人，物业公司不承担相关责任；业主使用物业管理区域内休闲运动器械故障造成人身伤害的，责任自负；物业公司违反合同，向业主支付万分之三违约金，业主违反本合同，向物业公司每日支付千分之三滞纳金；业主逾期不交物业费，物业公司保留停水、停电等强制措施的权利；未交纳停车费，业主车辆不准进出小区；物业公司有权出租本物业管理区域物业用房及会所，其收益用于补贴物业管理经费不足；物业费不含物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费。
　　（二）强行收费
　　主要体现为利用与业主签订补充协议，强制收取有关特殊服务费、增值服务费用。
　　（三）阴阳合同
　　采用阴阳合同方式（备案合同和实际使用合同内容不一致），擅自提高物业费标准，在前期物业合同中规避政府指导价的限制。
　　（四）泄露信息
　　在实践中，一些物业公司泄露、出售或非法向他人提供业主个人或家庭有关信息，导致业主受到骚扰、甚至合法权益受损。
　　（五）转嫁专项维修基金费用
　　主要体现为将本应纳入专项维修基金列支的费用转嫁到业主承担。例如，电梯的大修、中修、小修费用。
　　（六）转嫁管理费用
　　主要体现为将本应纳入物业公司的管理成本的费用分摊给业主承担。例如，物业用房的水电费。
　　（七）擅自提高水电费
　　在实践中，一些物业公司未按国家规定的居民生活用水用电价格，擅自提高水电费标准向业主超收费用。
　　（八）虚假宣传
　　为骗取业主的信任，一些物业公司对服务内容及质量作虚假或者引人误解的宣传，最终未按合同约定的内容提供相应的服务。
　　（九）服务质量不符合约定
　　在实践中，一些物业公司为降低管理成本，擅自变更、减少项目或者降低服务标准，给业主生活造成极大不便。
　　（十）不正当竞争行为
　　为追求最大收益，一些物业公司收取电信、商店超市等“进区费”，实施商业贿赂和限制竞争行为。此外，有的物业公司与小区内的广告牌所有者之间存在商业贿赂行为。
　　（十一）违法代收公用服务费用
　　一些物业公司在为供水、供电、供气企业代收最低用水（电、气）费用过程中，强行代收用水（电、气）押金、保证金，或者强行指定收取“预付水（电、气）费”的最低限额。有的物业公司受委托代收费用时，向业主收取手续费等额外费用。
　　（十二）强行收取物业费
　　为避免业主拖延交纳物业费，一些物业公司违背业主意愿，强行预先收取较长时间的物业费。
　　（十三）发布虚假广告
　　一些物业公司利用小区公共设施发布虚假广告，误导、欺诈消费者。
　　（十四）无照经营
　　在实践中，一些物业公司利用社区公共建筑无照经营、超范围经营，还有的违法出租、出借营业执照。

□福建省莆田市涵江区工商局 林步奇