口头约定必须符合法律要求

　　案 情
　　2016年2月2日，贺某在江西省莲花县某房地产公司以一次性付款方式购买了一套商品房。7月9日，双方办理交房手续，某房地产公司要求贺某交清交房通知书上所列的水表开户、电表初装、测量、交易等费用共计1823元，否则拒绝交房。某房地产公司提出，与贺某签订购房合同时给予了一定优惠，口头约定在交房时收取水表开户等相关费用。贺某认为交房通知书是单方面制定的，且属于口头约定，没有任何包含有效签名的书面凭证，不具有法律效力。此外，贺某提出，江西省发改委相关文件明确规定上述费用应当由房地产公司承担，因此拒绝交纳。双方协商无果后，贺某当日申请行政调解。
　　7月11日，市场监管机关召集双方当事人进行调查询问，制作了调解笔录。

分 析
　　本案的争议焦点在于某房地产公司在交房通知书中增加的收费项目是否合法？本案中的口头约定属于贺某必须履行的义务吗？双方的口头约定能否对抗规范性文件的规定？
　　贺某认为，本案中的水表开户等费用不合理，要求某房地产公司依约交房。某房地产公司提出，涉案商品房的出售价格低于在当地物价部门备案的销售价格，且双方签订买卖合同时明确口头约定购房者除付清购房款外还必须交纳水表开户等费用，贺某拒绝交纳相关费用的行为属于违约，因此不予交房。
　　根据江西省发展和改革委员会《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》第二条、第三条的规定，水表开户、电表初装、测量、交易等四项费用应当纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。也就是说，某房地产公司对水表开户、电表初装、测量、交易等费用负有法定义务，不能以售房价格优惠等理由推卸责任。
　　无论是格式化的交房通知书，还是口头约定，均不得对抗法律、法规的规定，否则就是违法。
　　在本案中，某房地产公司在房价外加价交房，利用交房通知书要求购房者承担自己应承担的费用，明显不合法。尽管购房者曾口头同意承担水表开户等费用，但因这一约定违法属于无效的口头合同，购房者不需要交纳。某房地产公司明知涉案费用应依法由自己负担，仍然以口头约定和单方面制定的交房通知书要求购房者交纳费用，无论在主观上还是在客观上均存在过错，须依法承担违法责任。

调解结果
　　调解前，调解人员充分了解案情，在调解方案中明确了调解的步骤、方法和相应技巧。调解人员认为，本案关键要明确一点，即口头约定应当合理合法，否则属于无效约定，不具有法律约束力。
　　最终，双方当事人自愿达成调解协议，圆满解决了纠纷。依据《消费者权益保护法》《商品房销售管理办法》和江西省《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》等规定，某房地产公司不再主张贺某向其交纳水表开户、电表初装、测量、交易等费用，并按照双方签订的商品房买卖合同办理了交房手续。本案调解与履行完结。
　　为了防止类似纠纷再度发生，将矛盾消除在萌芽状态，当地市场监管机关向某房地产公司作出行政规劝书，指导该公司修改交房通知书。某房地产公司接受了市场监管机关的建议，及时纠正了违法行为。最后，市场监管机关决定对某房地产公司的违法行为不予处罚。与此同时，市场监管机关在当地开展了一次房地产销售市场调查，全面制止在商品房价款之外加收水表开户、电表初装、测量、交易等费用的行为。

□江西省莲花县市场和质量监管局 李晓斌