房地产虚假宣传行为应区分处理

　　案 情

　　今年上半年，浙江省海宁市市场监管局联合住建、物价等部门对当地房地产行业进行了专项检查，重点查处虚假宣传等违法行为，查办了4起房地产企业虚假宣传案件。在这4起案件中，执法人员发现当事人均在楼盘营销中心展示楼盘所在位置的区位图，图中标有楼盘周边的规划事项。营销中心现场提供的楼盘宣传单页、宣传折页或者期刊中，均含有与现场悬挂的楼盘区位图相似的宣传图，还包括楼盘所在学区、以楼盘到达指定地点的时间代表距离等其他虚假宣传内容。此外，执法人员发现当事人还在微信公众号中发布了关于学区、以楼盘到达指定地点的时间代表距离等虚假宣传内容。
　　经查，这4起虚假宣传案件中，当事人楼盘区位图和宣传单页、宣传折页或者期刊中标示的部分规划事项不符合正式规划，展示牌中文字表述的周边规划内容与正式规划不符，构成虚假宣传；宣传学区、以楼盘到达指定地点的时间代表距离，违反了《广告法》的规定。

分 析

一、违法行为的定性
　　（一）涉案规划内容如何确认真伪
　　第一种意见认为，判断当事人是否构成虚假宣传，执法人员应要求当事人对所宣传内容提供证明材料。这4起案件中，当事人无法提供所宣传规划内容的正式出处。结合调查情况，执法人员可以直接认定当事人宣传的内容虚假。
　　第二种意见认为，执法人员应根据案件情况先开展调查，然后判断当事人是否构成虚假宣传。这4起案件中，部分当事人无法提供所宣传规划内容的正式出处，部分当事人提供了网络媒体报道、规划公示草案等依据。无法现场判断证明材料是否真实的，执法人员应承担举证责任。对于当事人标示的规划内容，执法人员应当比对规划部门的正式规划文件，提请住建规划部门进行协查确认。
　　办案机关最终采纳第二种意见，根据现场检查情况和相关证明材料，到住建规划部门提请协查。对于医院名称等专业性较强的宣传内容，办案机关在住建部门复函的基础上向卫健部门提请协查，确保了案件认定的准确性。
　　（二）涉案行为的法律适用
　　第一种意见认为，当事人实施虚假宣传的介质包括楼盘区位图、宣传单页、折页、期刊、展示牌等，上述行为均可判定为违法广告宣传行为，应依据《广告法》中关于虚假广告的规定处理。
　　第二种意见认为，对当事人的虚假宣传行为应当根据介质不同分别定性处理。悬挂在营销中心的区位图中的规划内容，实际上是楼盘位置的客观展示，宣传单页、折页、期刊、公众号等介质中含有文字的虚假内容属于广告推广，两者有明显差异。当事人在营销中心悬挂的区位图不属于虚假广告，应依据《反不正当竞争法》中有关虚假宣传的规定处理。
　　办案机关最终采纳第二种意见。

二、广告费用的认定
　　案件调查过程中，执法人员发现当事人发布房地产广告有3种情形。
　　第一种情形：当事人自行设计广告，委托印刷公司单次印制，然后自行发放宣传资料。这种情形下，广告费用应当认定为印刷公司单次印刷的费用总额。
　　第二种情形：当事人委托设计公司制作广告，设计费用仅包含单次广告设计费用，委托印刷公司单次印制，然后自行发放宣传资料。这种情形下，广告费用应当认定为单次设计费用和单次印刷费用的总额。
　　第三种情形：当事人委托设计公司制作广告，按月支付设计费用，设计内容还包含其他内容，涉案项目的设计费用无法单独计算。广告制作完成后，当事人委托印刷公司进行单次印制，然后自行发放宣传资料。这种情形下，应依据有利于当事人的原则，将单月的包月费用总额作为设计费用，以该费用与印刷费用的总和作为广告费用总额。

三、多个违法行为的合并处理
　　在这4起案件中，当事人同时实施了虚假广告、虚假宣传行为，分别违反了《反不正当竞争法》《广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规。
　　第一种意见认为，当事人实施了多个违法行为，应分别处理，不适用一事不二罚的规定。
　　第二种意见认为，当事人虽然实施了多个违法行为，但都是对所售楼盘的推广宣传，应视作一个整体适用“择一重处”的原则，以虚假宣传作为主要违法行为，在起罚点的基础上适当加重处罚。
　　办案机关最终采纳第二种意见，较好地起到了处罚与教育相结合的作用。

□浙江省海宁市市场监管局 张叶伟