处罚与规范并进 整治与指导并重

　　案情简介

办案机关：北京市工商局昌平分局
处罚时间：2016年11月25日
处罚结果：罚款5万元

　　北京天和丰益物业管理有限责任公司于2014年1月23日和北京市昌平房地产开发总公司签订富松小区（北京怡园）项目前期物业服务合同，受北京市昌平房地产开发总公司委托对富松小区（北京怡园）项目提供前期物业管理服务。当事人于2016年5月1日开始正式为富松小区（北京怡园）项目提供前期物业管理服务。
　　2016年5月11日至2016年6月3日，当事人利用其依法享有的小区唯一物业管理企业的独占地位对小区业主封阳台事项进行限制，不允许业主自行封阳台，限定业主只能找昱尚（北京）装饰工程有限公司。在上述受限制期间，小区内共有104户业主找昱尚（北京）装饰工程有限公司封阳台，合同约定的业务金额共计692625.5元。
　　另查，2016年6月3日，当事人取消了限制业主只能找昱尚（北京）装饰工程有限公司封阳台的规定。此后，昱尚（北京）装饰工程有限公司主动找104名小区业主重新协商，对其中44户要求终止合同的业主进行了全额退款处理，共计退款289073.5元；对另外60户选择继续进行封阳台的业主采取了每户返还部分已经收取费用的措施，共计返还费用45407元。
　　北京市工商局昌平分局认为，当事人的上述行为违反了《反不正当竞争法》第六条的规定，构成限制竞争行为。依据《反不正当竞争法》第二十三条之规定，该分局对当事人作出行政处罚。
　　目前，一些地方物业管理乱象频出，特别是物业公司违反相关法律规定实施限制竞争行为，引起了广大业主的不满。如何依据市场监管职责解决群众关心、社会关注的热点难点问题，是摆在工商、市场监管部门面前的重要研究课题。本案就是一起典型的物业公司滥用独占地位实施限制竞争行为案，对该案的成功查办，彰显了办案机关执法为民的理念，也为工商、市场监管部门查处物业公司的限制竞争行为提供了借鉴

物业公司属于依法具有独占地位的经营者
　　业界对于物业公司是否具有独占地位的问题一直存在争议，有的认为物业管理是一种合同行为，物业公司是业主选定的，不具有独占地位。笔者认为这种观点有失偏颇。
　　根据《国家工商行政管理局关于如何认定其他依法具有独占地位的经营者问题的答复》的解释，《反不正当竞争法》第六条规定的“其他依法具有独占地位的经营者”是指公用企业以外的由法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件赋予其从事特定商品（包括服务）的独占经营资格的经营者。所谓独占地位，是指经营者的市场准入受到法律、法规、规章或者其他合法的规范性文件的特别限制，该经营者在相关市场上独家经营或者没有充分的竞争以及用户或者消费者对其提供的商品具有较强的依赖性的经营地位。也就是说，依法具有独占地位的经营者应当满足两个条件：一是依法，二是具有独占地位。
　　那么，物业公司是否符合这两个条件呢？《物业管理条例》第三十二条规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。该《条例》第三十三条规定：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。这充分说明，物业公司在一个物业管理区域内并不存在竞争，其所提供的服务具有排他性，属于独占经营。小区业主对物业公司的服务行为具有较强的依赖性，只能被动接受小区内特定物业公司的服务，不能随意选择或更换物业公司，这也是人们所说的“惹不起，离不开”。此外，物业公司的服务对象是一个物业管理区域内的所有业主，也有别于一般民事行为。因此，物业公司属于依法具有独占地位的经营者。
　　由上述分析可知，本案中，北京天和丰益物业管理有限责任公司作为接受北京市昌平房地产开发总公司房地产公司的委托从事富松小区（北京怡园）项目前期物业管理服务的公司，依法具有独占地位。

实施限制竞争行为的表现形式
　　实践中，物业公司实施限制竞争行为主要表现为三个方面：一是限制业主的选择权，如以统一管理或小区美观为由，限定业主只能接受其指定的经营者提供的商品或服务（限定业主只能接受某公司的装修装饰服务，限定用户只能购买特定经营者的装修材料、某品牌太阳能热水器、某品牌厨具等）；二是滥收费用，如以分摊损耗为名，超出收费标准代收水、电、气等费用，或在办理入住过程中强制业主交纳有线电视初装费等；三是其他限制竞争行为，如强制业主购买（接受）某特定经营者提供的不必要的商品或服务。
　　本案中，北京天和丰益物业管理有限责任公司在为富松小区（北京怡园）项目提供前期物业管理服务的过程中，利用其独占地位，限定业主只能接受其指定的昱尚（北京）装饰工程有限公司封阳台服务的行为，扰乱了正常的市场经济秩序，不但限制和排挤了其他装饰公司进入市场，还限制和剥夺了业主接受服务的选择权,违反了《反不正当竞争法》第六条的规定，是典型的限制竞争行为，应予查处。

加强行政指导 规范行业发展
　　针对物业公司的限制竞争行为，各地工商、市场监管部门认真履行市场监管职责，狠抓案件查处，彰显了执法权威。如山西省临汾市工商局针对全市一些小区物业超标准收取电费等群众反映强烈的问题，开展了专项执法行动，共对物业公司限制竞争行为立案13件、查处12件，切实规范了物业公司的收费行为，收到了较好效果。贵州省工商局在针对公用企业违法行为的专项整治中，把物业公司的限制竞争行为专门作为专项执法重点，受到群众好评。
　　当然，处罚只是手段，规范才是最终目的。工商、市场监管部门应坚持“惩大恶、戒小过”的理念，在日常监管中加强对物业公司的普法宣传教育，使其知法、懂法、守法、敬法，对发现物业公司有违法苗头或轻微违法行为的，通过行政指导、行政告诫、行政提醒约谈等手段积极进行教育规范，引导其合法经营。同时，工商、市场监管部门还应加大对物业公司严重损害业主利益行为的查处力度，并坚持处罚和教育相结合的原则，对其加强案中指导、督促整改，案后跟踪回访，确保物业公司整改到位，力争通过查处一件案件，规范一个行业。
　　此外，对物业公司监管还涉及的住建、物价、公安等部门，工商、市场监管部门也需加强与相关部门的沟通、联络、协作、配合，建立信息共享、情报交换、案件移送等机制，从而形成执法合力。
　　在本案的行政处罚决定书中，办案机关对涉案当事人属于“其他依法具有独占地位的经营者”进行说理论证，略有欠缺。此外，办案机关还可对物业公司与昱尚（北京）装饰工程有限公司之间有无利益关系往来、有无存在商业贿赂行为进行深入调查。

□案评人 段利红